I forbindelse med en skilsmisse skal ægtefællerne tage stilling til, hvordan værdierne skal deles, herunder hvad der skal ske med en eventuel ejerbolig.
Hvem skal overtage boligen?
Med mindre den ene ægtefælle har boligen som sit særeje, kan en bolig som udgangspunkt overtages af begge ægtefæller, uanset om den ejes i fællesskab eller af en af ægtefællerne alene.
Hvis det kun er den ene af ægtefællerne, der ønsker boligen, kan denne ægtefælle overtage boligen til vurderingsprisen. Hvis ingen af ægtefællerne ønsker boligen, må den sælges til tredjemand til markedspris.
I en situation hvor begge ægtefæller ønsker at overtage boligen, har dén ægtefælle, der ejer boligen alene, som udgangspunkt fortrinsret til at overtage boligen. Det gælder dog ikke, hvis den ægtefælle, der ikke ejer boligen, er omfattet af reglerne om krydsende udtagelsesret og samtidig rent økonomisk er i stand til at overtage boligen.
Hvis boligen ejes i fællesskab og begge ægtefæller ønsker at overtage den, vil principperne om krydsende udtagelsesret ligeledes finde anvendelse, når det skal vurderes, hvem af ægtefællerne der skal overtage boligen.
Betydningen af krydsende udtagelsesret
Principperne om krydsende udtagelsesret opstiller en række vilkår, der kan medføre, at den ene ægtefælle må anses at have en større interesse end den anden i at udtage bestemte aktiver i bodelingen, herunder f.eks. boligen.
Krydsende udtagelsesret betyder således, at en ægtefælle på grund af særlige omstændigheder kan få retten til f.eks. at overtage boligen, selvom denne ejes alene af den anden ægtefælle, som altså egentlig har fortrinsret til at udtage boligen.
For at krydsende udtagelsesret kan gøres gældende, er det en forudsætning, at boligen – under ægteskabet – udelukkende eller hovedsageligt har været familiens helårsbolig eller fritidsbolig.
Den omstændighed, at boligen også har været brugt erhvervsmæssigt af ægtefællen, der ejer boligen, udelukker ikke krydsende udtagelsesret, så længe boligen primært har været anvendt som familiens bolig. Det kan f.eks. være relevant ved frisørsalon eller anden virksomhed i hjemmet.
Betingelsen for, at ægtefællen, der ikke ejer boligen, kan gøre krydsende udtagelsesret gældende, er dog, at boligen må antages at være af væsentlig betydning for opretholdelsen af hjemmet. Reglerne er derfor især relevante i forhold til familier med hjemmeboende børn, således at den af ægtefællerne, der primært skal have børnene boende, har mulighed for at opretholde hjemmet i børnenes vante omgivelser.
Hvorvidt krydsende udtagelsesret kan gøres gældende, er en meget konkret vurdering, som også kan forekomme i andre situationer end hos børnefamilier. Det vil være en afvejning af begge ægtefællers interesse i at få boligen, som bliver afgørende for, om krydsende udtagelsesret kan gøres gældende.
Hvordan fastsættes boligens værdi?
Hvis boligen ikke er den ene ægtefælles særeje, kan den som udgangspunkt overtages af begge ægtefæller eller sælges til tredjemand, hvis ingen af ægtefællerne ønsker at overtage boligen.
Hvis boligen sælges til tredjemand, sker det typisk via en ejendomsmægler på helt almindelig vis, hvorefter salgsprovenuet vil indgå i den fælles formue, som skal deles ved skilsmissen. Hvis den ene ægtefælle bliver boende i boligen, indtil den bliver solgt, skal denne ægtefælle som udgangspunkt betale en passende husleje for at bo i boligen. Huslejen behøver ikke blive betalt løbende, men skal indgå i beregningen af, hvad hver af ægtefællerne skal have ud af bodelingen til sidst.
Hvis en af ægtefællerne derimod overtager boligen, skal det være til vurderingsprisen, medmindre parterne er enige om andet. Vurderingsprisen er den pris, som en ejendomsmægler vurderer, at boligen kan sælges for i en kontant handel til tredjemand inden for en begrænset periode. Det kan i den forbindelse være en fordel at indhente vurderinger fra to forskellige ejendomsmæglere og lade den gennemsnitslige salgspris ligge til grund for vurderingsprisen.
Det er vigtigt at indhente en egentlig vurdering og ikke alene et salgsoplæg, idet salgsoplægget er et udtryk for, hvad ejendommen skal sættes til salg til og ikke en vurdering af, hvad ejendommen forventes at kunne sælges for. Et salgsoplæg tager dermed ikke højde for forventelige afslag i prisen mv.
Derudover er det væsentligt at holde sig for øje, at en ægtefælle ikke har krav på, at mægleromkostninger fratrækkes prisen, hvis en af ægtefællerne overtager ejendommen, idet omkostningerne i den situation ikke er aktuelle udgifter.
Beskatning ved salg
Hvis en helårsbolig sælges til en tredjemand, er fortjenesten ved salget skattefri, når boligen har tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand i hele eller i en del af ejertiden. Det gælder, uanset om ejeren eller dennes hustand bor i boligen på salgstidspunktet. Det er dog, med visse særlige undtagelser, en betingelse, at arealet af grunden som boligen ligger på, er under 1.400 m2. I modsat fald skal der betales skat af fortjenesten.
Hvis boligen derimod sælges til den ene ægtefælle under bodelingen, vil ægtefællen der sælger ikke blive beskattet af fortjenesten, selvom arealet er over 1.400 m2, idet ægtefællen der køber boligen indtræder i sælgerens udskudte skat. Ægtefællen, der køber, skal dog være opmærksom på, at denne alene bliver beskattet af hele fortjenesten, hvis denne på et senere tidspunkt ønsker at sælge ejendommen videre.
Dette er vigtigt at holde sig for øje allerede ved overdragelsen af ejendommen imellem ægtefællerne, da køberen jo reelt overtager sælgerens gæld til skat, og denne skal – i hvert fald delvist – modregnes i den pris, ejendommen indgår i bodelingen med.
Skal du skilles, og er du i tvivl om bodelingen?
Hvis du har spørgsmål til ovenstående eller ønsker mere information om reglerne ved bodeling, er du velkommen til at kontakte en af vores advokater og få et uforpligtende svar på, hvordan vi kan hjælpe dig.
