Når lejer skal fraflytte et beboelseslejemål, er der flere forhold du som udlejer skal være opmærksom på for ikke at fortabe retten til at gøre et istandsættelseskrav gældende over for lejer.
Det følger bl.a. af lejeloven, at udlejer i visse situationer skal afholde ind- og fraflytningssyn, og at der skal udarbejdes en fraflytningsrapport. For en gennemgang af reglerne heraf henvises til vores tidligere artikel ”Fraflytningsopgøret”.
Når udlejer har efterlevet reglerne, og der kan rettes et istandsættelseskrav mod lejeren opstår spørgsmålet om, hvorvidt lejer kan eller vil betale for det berettigede istandsættelseskrav. For at sikre betalingen fra lejer, har udlejer allerede ved lejekontraktens indgåelse mulighed for at sikre sit krav, hvilke muligheder behandles i nærværende artikel.
Depositum for lejers forpligtelser ved fraflytning
Som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning følger det af lejeloven § 59, stk. 1, at udlejer kan kræve et beløb svarende til højst 3 måneders leje (depositum).
Det er således alene den rene husleje der kan kræves som sikkerhed og ikke acontobetalinger til varme, vand, el mv.
Et depositum tjener som sikkerhed for lejerens opfyldelse af sine forpligtelser ved fraflytning.
Det vil sige, at deposita normalt kan anvendes til modregning af udlejerens krav vedrørende istandsættelse efter fraflytning, lejerestancer, tilgodehavender som følge af levering af forbrugsudgifter m.v.
Udlejeren kan tilbageholde depositum, indtil det ved lejeforholdets ophør er konstateret, hvor meget lejeren måtte skylde udlejeren. Dog kun det beløb, som må forventes at svare til det beløb, lejeren skal efterbetale.
Udlejeren kan eksempelvis holde et rimeligt beløb tilbage, indtil den endelige opgørelse af forbrugsregnskabet foreligger.
Lejeren kan ikke undlade at betale husleje i opsigelsesperioden, selvom der er betalt depositum, og dermed kan lejeren ikke bo det betalte depositum op.
Det et krav, at parterne har indgået aftalen om betaling af depositum ved indgåelse af lejeaftalen, hvilket i praksis ofte vil være ved at anføre det i lejekontrakten.
Forudbetaling af leje for opsigelsesperioden
Som sikkerhed for lejers betaling af husleje i opsigelsesperioden følger det af lejeloven § 59, stk. 3, at udlejer tillige kan kræve betaling af op til 3 måneders husleje ved lejemålets indgåelse.
Lejeren kan på den måde bo den forudbetalte leje op i den sidste del af lejeperioden efter opsigelsen, men er fortsat forpligtet til at betale forbrugsudgifter til varme, vand m.v.
Det et krav, at parterne har indgået aftalen om betaling af forudbetalt leje ved indgåelse af lejeaftalen, hvilket i praksis ofte vil være ved at anføre det i lejekontrakten.
Forudbetaling af leje
Udover mulighederne for at sikre sit krav på istandsættelse og lejebetaling i opsigelsesperioden har udlejer efter lejeloven § 58, stk. 3 mulighed for at kræve lejebetaling af op til 3 måneders husleje ad gangen, altså kvartalsvis betaling af lejen.
Udlejer kan således kræve op til 9 måneders lejebetaling inden lejers indflytning.
Opkræver udlejer, hvilket er det sædvanlige, månedsvis betaling, vil udlejeren kunne kræve op til 7 måneders lejebetaling inden lejers indflytning.
Anbefaling
Det er vores anbefaling, at udlejer – med henblik på at sikre sit krav mest muligt – altid kræver det maksimale i depositum og forudbetalt leje for opsigelsesperioden.
Søger du rådgivning om lejeret?
Hvis du har spørgsmål til artiklen, eller har brug for vejledning om lejeret, er du velkommen til at rette henvendelse til advokat Christian Wraa Schlüter. eller advokatfuldmægtig Mari Nottelmann Andersen. Du er altid velkommen til at kontakte os for et uforpligtende svar på, hvordan vi kan hjælpe dig.
