Når en ejendom overdrages inden for familien, er der ofte et ønske fra sælgeren om at gøre det til en så lav pris som muligt. Det kan være for at hjælpe nærtstående eller for at minimere arveafgiften i et dødsbo. I disse tilfælde gælder der særlige regler for prisfastsættelsen af boligen for at undgå skattemæssige problemer – også kaldet 15 %-reglen.
Hvad er 15 %-reglen?
15 %-reglen er en særlig skatteregel, der i over 40 år har tilladt overdragelsen af fast ejendom til nærtstående familiemedlemmer (f.eks. børn, forældre eller ægtefæller) til en pris, der ligger inden for 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det gør det muligt at overdrage en bolig til en fordelagtig pris – især fordi den offentlige vurdering ofte er lavere end markedsværdien.
Reglen betyder, at skattemyndighederne som udgangspunkt ikke kan kritisere en overdragelsespris, hvis den ligger inden for +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger “særlige omstændigheder”.
I takt med at de nye ejendomsvurderinger fra Vurderingsstyrelsen rulles ud, bliver 15 % reglen erstattet af en 20 %-regel. Fremover vil ejendomme altså kunne overdrages til en værdi, der ligger inden for +/- 20 % af den nye offentlige ejendomsvurdering. Denne ændring er en konsekvens af, at boligskatter for 2024 beregnes på grundlag af 80 % af den offentlige vurdering.
Hvad er “særlige omstændigheder”?
I de første mange år har 15 %-reglen for overdragelse af fast ejendom inden for familien kun ført til få skattesager.
De seneste år har Skattestyrelsen dog i stigende grad udfordret familiehandler, hvor 15 %-reglen er blevet anvendt, med påstand om, at der har foreligget “særlige omstændigheder”. Dette skyldes primært, at de offentlige vurderinger har stået stille, mens boligpriserne er steget markant. Det har skabt usikkerhed for borgerne, da det ikke har været klart defineret, hvor grænsen for disse “særlige omstændigheder” går.
For at skabe mere klarhed udsendte Skattestyrelsen den 8. maj 2025 et styresignal, der vedrører 15 %-reglen, og hvornår der foreligger “særlige omstændigheder”.
Styresignal om 15 %-reglen
Styresignalet præciserer, hvornår der er tale om særlige omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af 15 % (og 20 %)-reglen. Styresignalet er relevant for både dødsboer og gaveoverdragelser, hvor fast ejendom indgår.
Skattestyrelsen peger på flere faktorer, der har betydning for, om der er “særlige omstændigheder”. Listen nedenfor er ikke udtømmende, men de væsentligste grunde:
- Størrelsen af prisforskellen: En stor forskel mellem den aftalte overdragelsespris og ejendommens faktiske handelsværdi vil blive betragtet som en særlig omstændighed.
- Tidsmæssig sammenhæng: Der lægges vægt på tiden, der er gået siden seneste handelspris. Ifølge styresignalet vil der normalt ikke statueres særlige omstændigheder, hvis der er gået mere end tre år, medmindre prisforskellen er meget stor.
- Fysiske ændringer: Væsentlige ombygninger eller forbedringer foretaget af sælgeren kan også påvirke vurderingen af de “særlige omstændigheder”.
- Finansielle forhold: Belåningen af ejendommen og eventuelle gaver eller kompensationer til andre familiemedlemmer i forbindelse med handlen indgår også i vurderingen.
- Anden handel/vurdering: Der vil blive set på, hvad sælgeren selv betalte for ejendommen, og om den har været udbudt til salg af en ejendomsmægler eller på anden måde vurderet i perioden.
Selvom styresignalet giver en bedre vejledning, indeholder det stadig en vis “elastik” til myndighedernes fordel, hvilket betyder, at der også fremover kan opstå skattesager på dette område, dog sandsynligvis i et mindre omfang end tidligere.
På grund af de komplekse regler og styresignalets “elastik” anbefaler vi at søge professionel rådgivning, før en familieoverdragelse af fast ejendom gennemføres.
Har du spørgsmål?
Tag endelig fat i advokat Niels Rud Aamann eller advokat Janne Thane Mikkelsen, hvis du ønsker at vide mere om emnet eller har behov for assistance i en konkret sag.
