Alternative Text
Advokat (L) Christian Wraa Schlüter 8, maj 2019

Energiforbedringer giver mulighed for at forhøje lejen

Påtænker du at energiforbedre dine udlejningsejendomme? Læs med og bliv klogere på hvordan energiforbedring kan påvirke lejeindtægten.

Hvis du udlejer ejendomme til beboelse eller erhverv, har du mulighed for at hæve lejen, hvis du udfører energiforbedringer på ejendommene. Du skal dog være opmærksom på, at der gælder særlige regler for, hvor meget lejen kan hæves.

Lejeforhøjelse ved energiforbedring i udlejningsejendomme til beboelse

Som udlejer har du ret til at hæve lejen i udlejningsejendomme, hvor du har udført energiforbedringer, der kommer lejerne til gode. Den lejeforhøjelse, du kan kræve, beregnes på grundlag af de samlede udgifter, du med rimelighed har afholdt. Du kan dog maksimalt forhøje lejen med den besparelse, som energiforbedringerne har medført lejerne.

Beregning af lejernes besparelse

Besparelsen, som lejerne opnår ved energiforbedringen, skal beregnes ud fra bygningens energimæssige karakteristika og ikke ud fra, om lejerne ændrer adfærd. Det er muligt at medtage udgifterne til dokumentationen som en udgift til projektet, hvis det udføres.

Beregning af udgiften til energiforbedring

I arbejdet med energiforbedringer indgår:

  • Forbedringsudgifter
  • Vedligeholdelsesudgifter – også for fremtidig sparet vedligehold
  • Nødvendigt følgearbejde for de energibesparende foranstaltninger

Når beregningen af udgiften til energiforbedringen foretages, skal den fordeles på de lejemål, som udgiften vedrører, i forhold til investeringen på de pågældende lejemål. Udgifter, som vedrører hele udlejningsejendommen, skal fordeles på lejemålene efter kvadratmeter bruttoetageareal.

- Inden du igangsætter energiforbedrende arbejde på dine udlejningsejendomme, kan du med fordel søge rådgivning fra et energiselskab om, hvilke initiativer der vil være mest hensigtsmæssige, hvis du skal opnå den bedst mulige rentabilitet, siger advokat Christian Schlüter.

Regneeksempel: Erhvervslejemål med to lejere

Af nedenstående regneeksempel fremgår, at det kan betale sig at overveje energiforbedringer i erhvervsejendomme.

Vær opmærksom på at der er tale om et opstillet eksempel, der ikke er udtømmende for de muligheder, der er knyttet til udlejning af erhvervsejendomme. Eksemplet er opstillet uden ansvar for tal, beregninger og de reelle muligheder for at forhøje lejen.

Inden energiforbedring:

Naturgas: 56.000 kr.
El: 78.000 kr.
Vedligehold ventilation: 17.500 kr.
Total vedr. varme/ventilation: 151.500 kr.
Øvrige fællesudgifter: 73.000 kr.
Samlet fællesudgift: 224.500 kr.

Den samlede fællesudgift er fordelt på to lejere således:
Lejer 1: 99.777,78 kr.
Lejer 2: 124.722,22 kr.

Ud over andelen af fællesudgiften kommer selve huslejen. I eksemplet udgør den samlede leje følgende:
Lejer 1: 533.000 kr. (fællesudgift + husleje udgør således: 632.777.78 kr.)
Lejer 2: 663.000 kr. (fællesudgift + husleje udgør således: 787.722,22 kr.)

Efter energiforbedring:

I eksemplet overvejer man at skifte til jordvarme. Den forventede årlige energiudgift er på ca. 32.000 kr. Når der derudover afsættes midler til udskiftning af filtre og eftersyn samt el til belysning af fællesarealer m.v., forventes den fremtidige årlige udgift vedr. varme/ventilation at være på 45.000 kr.

Hvis man vælger at fortsætte på det nuværende anlæg, forventes den årlige udgift vedr. varme/ventilation derimod at være ca. 140.000 kr.

Ved skifte til jordvarme ville der således kunne overflyttes 95.000 kr. årligt fra budgettet for fællesudgifter til huslejen, uden at den samlede huslejebetaling vil stige.

Samtidig vil både udlejer og lejere kunne glædes over et nyt og velfungerende varmeanlæg, der indeholder kølingsfunktion til sommermånederne, og udlejer opnår en reel stigning i lejeindtægten på 95.000 kr. årligt.

Beregning af lejeforhøjelse

Som udlejer vil du kunne anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse på lejeforhøjelsen. Du skal i den forbindelse være opmærksom på, at lejens størrelse stadig er begrænset af ”det lejedes værdi” ved privat beboelse og ”markedslejen” ved erhvervslejemål.

Det er en forudsætning for at kunne opkræve lejeforhøjelsen, at arbejdet er gennemført og udgifterne dokumenteret.

Lejeforhøjelse ved energiforbedring i udlejningsejendomme til andet end beboelse

I ejendomme, som udelukkende udlejes til erhverv, kan du som udlejer kræve lejeforhøjelse for arbejder, som medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen.

Lejeforhøjelsen, du kan kræve, beregnes på grundlag af de samlede udgifter, du med rimelighed har afholdt til energiforbedringen. Det er dog en forudsætning, at du har tilslutning til gennemførelsen af energiforbedringen fra et antal lejere, hvis lejemål tilsammen omfatter mindst 2/3 af ejendommens bruttoetageareal. Derudover gør det sig gældende, at lejeforhøjelsen ikke kan overstige den besparelse, som energiforbedringen medfører for lejerne.

Beregning af lejeforhøjelse

Vedligeholdelsesudgifterne er også omfattet af beregningen for lejeforhøjelsen. Det samme er fremtidige sparede vedligeholdelsesudgifter. Udgifterne skal være rimelige og nødvendige, og størrelsen af lejeforhøjelsen kan maksimalt være den dokumenterede besparelse for lejerne.

Når du som udlejer har opnået det fornødne flertal til gennemførelse af energifordringen, kan du gennemføre arbejdet, selvom der er indgået særlige lejeaftaler med alle/nogle af lejere, som forhindrer dig i at pålægge disse en lejeforhøjelse.

- Du skal i den forbindelse være opmærksom på, at du som udlejer ikke kan pålægge disse lejere en forbedringsforhøjelse, som er i strid med den indgåede aftale. Du kan heller ikke kræve mere hos de lejere, som skal betale den forhøjede leje. Dette kan først ændres ved genudlejning eller ved ændring af den særlige lejeaftale, siger advokat Christian Schlüter.