I december 2017 vedtog Folketinget ændringer i lejeloven, som har til hensigt at fremme digital kommunikation i lejeforhold. Der er imidlertid en række undtagelser, du skal være opmærksom på som udlejer.
Ændringerne til lejeloven betyder, at udlejer og lejer nu som hovedregel frit kan vælge kommunikationsform, uanset om der i lejelovgivningen er krav om skriftlighed. Ændringen medfører endvidere, at parterne frit kan vælge kommunikationsform fra meddelelse til meddelelse.
Reglerne for digital kommunikation
I forbindelse med de nye regler blev der for en periode indført en overgangsregel, som var baseret på, hvornår lejemålet blev indgået. Fra 1. januar 2019 kan reglerne anvendes uden hensyntagen til dette.
Som udlejer kræver det imidlertid, at du meddeler lejer, at reglerne om digital kommunikation finder anvendelse. Lejeren kan derimod uden videre anvende reglerne efter den 1. januar 2019.
De nye regler om digital kommunikation ændrer ikke ved, at det fortsat er afsenderen, der har bevisbyrden for, at meddelelsen er kommet frem til modtagerens besiddelse. Hvis afsenderen ikke kan bevise dette, får meddelelsen ingen retsvirkninger.
– Hvis du som udlejer skal sende noget, som du senere kan få behov for at bevise, at lejeren har modtaget, er min anbefaling derfor, at du sender det med anbefalet post eller afleveringsattest, siger advokat Christian Schlüter.
Digital kommunikation ved indflytningssyn og fraflytningssyn
Efter lejelovens § 9, stk. 3 om indflytningssyn samt lovens § 98, stk. 4 om fraflytningssyn, kan synsrapporten fremover afgives i et digitalt dokument. Lovændringen indebærer således, at udlejer kan udlevere indflytnings- og fraflytningsrapport digitalt, ligesom lejer digitalt kan kvittere for modtagelsen heraf.
I loven præciseres det, at udlejer kan give lejer de krævede oplysninger ved at udlevere et link til de pågældende oplysninger på udlejers hjemmeside. Det kræver, at udlejer samtidig giver lejer besked om dette, f.eks. ved at sende en e-mail med et link til hjemmesiden. Såfremt lejeren ikke er tilstede ved synet, kan udlejeren sende rapporten til lejeren digitalt, senest 2 uger efter synet.
Undtagelser til reglerne om digital kommunikation
Som udlejer er det vigtigt, at du er opmærksom på, at den digitale kommunikation er underlagt en række undtagelser.
Udlejer må således ikke:
- Sende en opsigelse af en lejeaftalen via e-mail, e-boks eller anden digital kommunikation
- Sende et påkrav efter en betalingsmisligholdelse som digital post til en lejer
Ovenstående meddelelser skal ske pr. brev.
Såfremt lejer eller udlejer er fritaget for digital post fra det offentlige, kan der ikke kommunikeres digitalt. Det er ikke muligt at kontrollere, om modparten er fritaget for digital post. Det er derfor den fritagne parts opgave at oplyse modparten om dette, og modparten kan forlange at se dokumentation herfor. Al fremtidig kommunikation skal herefter foregå med almindelig post. Genoptagelse af digital kommunikation kan ske ved, at parterne indgår aftale om at genoptage den digitale kommunikation.
Mulighed for at frabede sig digital kommunikation
Efter lejelovens § 4, stk. 2, kan udlejeren eller lejeren, med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned, forlange, at meddelelser fremover ikke sendes digitalt. Bestemmelsen omfatter meddelelser mellem udlejer og lejer, hvor der i lejelovgivningen stilles krav om skriftlighed.
Såfremt udlejer eller lejer ikke ønsker at kommunikere via e-mail eller e-boks, kan de således hver især frabede sig dette med 1 måneds varsel, hvorefter al kommunikation skal foregå pr. brev.
Har du spørgsmål eller brug for rådgivning?
Hvis du har spørgsmål til ovenstående eller brug for rådgivning i forbindelse med erhvervslejemål, er du velkommen til at rette henvendelse til os og få et uforpligtende svar på, hvordan vi kan hjælpe dig med opgaven.
