Mange erhvervslejere vil blive udfordret på grund af coronavirussen og COVID-19. Kan en af hjælpepakkerne eller en frivillig aftale med udlejer være en mulighed? Få overblikket her.
Kan lejer undlade at betale husleje med force majeure som begrundelse?
Det klare udgangspunkt er, at en lejer fortsat er forpligtet til at betale sædvanlig husleje. Det gælder uanset, om konsekvensen af regeringens tiltag er, at forretningen/virksomheden skal lukke ned, eller at man selv valgt at lukke sin forretning eller virksomhed.
Force majeure-begrebet bruges meget efter coronavirussens udbrud. Force majeure er, når en ekstraordinær og uventet omstændighed, som ingen af parterne har indflydelse på, medfører, at en eller begge parter fritages fra kontrakten. Omstændigheden skal være:
- Upåregnelig
- Udenfor parternes kontrol, og
- Hindre opfyldelse af parternes aftale
Hvis man retmæssigt påkalder sig force majeure, bliver man ansvarsfritaget for de konsekvenser, som misligholdelsen af kontrakten sædvanligvis medfører.
I en lejeretlig situation kunne det f.eks. være, at såfremt man har pligt til at holde åbent i et bestemt tidsrum, men dette ikke er muligt pga. lukningspåbuddet (for f.eks. cafeer og restauranter), så kan udlejer ikke ophæve lejeaftalen med henvisning til manglende åbning/drift.
Det er den part, der påkalder sig force majeure, der tager risikoen og skal bevise, at der er tale om en force majeure begivenhed. Det kan ikke udelukkes, at den nuværende situation kan medføre, at man som lejer i visse situationer, vil kunne påberåbe sig force majeure som ansvarsfritagelsesgrund for betaling af husleje.
Det klare udgangspunkt er dog, at en lejer fortsat skal betale husleje til udlejer, selvom lejeren har været tvunget til at holde lukket.
Statens kompensation for faste udgifter
Virksomheder, med et fald i omsætningen på mere end 40 procent, kan få hjælp via statens hjælpepakker og få kompensation for en række faste udgifter, herunder blandt andet til betaling af husleje.
Klik her og læs mere om Kompensation for virksomheders faste udgifter.
Hvis du ikke lever op til betingelserne for kompensation
Hvis du ikke lever op til statens betingelser for at modtage kompensation af dine faste udgifter til blandt andet husleje, kan det være en god idé at tage kontakt til din udlejer så tidligt som muligt for at informere om din problemstilling og drøfte mulige løsninger i god tid.
– Det er Penta Advokaters opfattelse, at udlejere ofte er lydhør over for en lejer, der i god tid varsler mulige betalings vanskelligheder, og opfordrer til dialog herom, siger advokat Rasmus Johansen Schmidt.
Der er en lang række muligheder for lejer og udlejer for at indgå en frivillig aftale, som kan skabe luft for lejer her og nu, og samtidig styrke lejeforholdet over en længere periode.
En mulighed kan være, at udlejer giver lejer henstand med en måneds husleje, mod at den afdrages over en periode. Udlejer kan til gengæld få forlænget uopsigelighedsperioden. På den måde er udlejer sikker på at have en lejeindtægt i længere tid.
En anden mulig løsningsmodel kan være, at huslejen nedsættes med X procent her og nu, og kombineres med en højere årlig stigning i huslejen fremadrettet.
Parterne kan også drøfte muligheden for at fastsætte en omsætningsbestemt husleje, hvilket vil medføre en lav husleje i de perioder, hvor lejer ikke har en høj omsætning, men en højere husleje i periode hvor lejers virksomhed går godt. En sådan aftale skal dog være meget præcis og eventuelt tidsbegrænset, da det ellers kan få utilsigtede konsekvenser på den lange bane.
Der kan være en lang række andre bestemmelser i parternes lejekontrakt, der kan indgå i en frivillig aftale, som kan skabe luft til lejer og skabe rum for, at lejers virksomhed kan fortsætte fra samme lejemål i mange år endnu.
Har du spørgsmål?
Hvis du som lejer eller udlejer er i tvivl om, hvorvidt I kan benytte jer af statens hjælpepakker, eller du positivt er klar over, at du ikke kan benytte dem, så kontakt Penta Advokater for en drøftelse af jeres muligheder.
Vi har oprettet en hotline, hvor vi tilbyder virksomhedsejere gratis rådgivning om COVID-19-relaterede problemstillinger. Kontakt os på telefon: 76 10 00 88.
